中国产业园区的运营模式 产业园区为什么需要PPP模式？
3、过往重资产、大投入、高优惠、行政化的运营效果逐渐进入瓶颈期，亟需市场化、高效率的社会资本力量的进入。
我们认为，PPP模式，其实是解决了以往部分质疑，认为中国产业地产是一种畸形的产物，是中国国有土地制度、财政制度和政绩思想下的一种怪胎。园区的产业集聚本应该是的分内之事，具有强烈的公品和公共服务属性，但缺乏经验、能力和实力，只好让渡给市场来解决。
希望最大化地解决P、税收、就业等问题，见效越快越好，持续越长越好，而企业则希望最大化地盈利，赚钱越快越好，持续越长越好。实际上，如果解决得当，在合适的时间段与激励机制下，双方的利益是可以一致的，但是很多时候，急于求成，求全责备，企业短视逐利，舍本逐末，最终导致了博弈关系中最坏的结果园区运营远远达不到理想状态，甚至烂尾荒置，形成巨大的资源浪费和负面效应。
所以说，一直以来，中国的产业园区存在这样一个棘手的问题，就是园区开发建设热火朝天，但真正到园区的具体运营时就无人问津。究其原因就在于缺乏一个政企合作的长效机制存在，社会资本运营方既缺乏，也缺乏激励。短期开发有利可图，长期运营缺乏资金支撑，成为一个难以解开的死结。
而一旦将园区运营纳入了25年以上的PPP框架中之后，就建立了一种长效均衡机制来有效解决这种囚徒博弈的困境，让短期一口气赚到的钱摊到几十年的时间里，让和社会资本都不会将目光局限在一城一池的短期利益之上，企业很难短期逐利，也很难要求短期的速效政绩。
这样一来，随着双方的利益在一起，趋于一致，就能够各显其能，勠力同心于产业园区的整个生命周期之中，着眼于长远的规划和稳定的运营，从开发到招商到城市与产业运营，制造多个发力点。
一旦这种长期均衡的发展机制建立起来，无疑会使得多方（区域、、企业、产业）共赢获益，我们也能够看到更多良性运行的新型园区，这才真正符合新型城镇化和产业地产的本质含义。
事实也正是如此，在目前财政部定调的PPP模式下，不再要求以往那种大建快上，铺天盖地的招商，建好园区甚至是招来企业也仅仅是开始，如何更好地控制现金流和整体债务，更高效持续地提升园区盈利能力才是更为关键的。
在这种充满活力、激励更加合理的模式下，市场化主体和契约化运作将成为主流，产业与城市的融合度更高，互动性更好，规划性更高，从而最深刻地改变和推动着中国产业园区的发展径与格局。
但并不是说，PPP就是一试就灵的万能药水，产业园区具体如何操作，依然脱不开以往的框架和节奏，只不过，顶层设计已经发生了变化：园区PPP，就是与社会资本进行高度合作，以更具活力的完全市场化的手段提升产业园区的运营效率，以平台整合的思维与径去进行软硬件的搭建，以及产业的集聚与服务，并从园区的长期运营之中获取合理收益的模式。
首先我们需要来看一下，与传统园区开发商形成不同，新型的园区PPP运营者所需要具有的能力有哪些？
投资人或投资人组建的联合体（按需求整合相关企业），参与组织的投资人（合作伙伴）招标投标，中标后与共同组建项目公司，项目公司取得授予的特许经营权后，根据产业定位，对区域实施整体策划、规划、设计，并成立相应的开发分公司或部门，针对各项具体的开发内容实施投资开发、招商、运营，打造一个区域内的产业园区，使区域内相关产业从无到有、从零散到聚集，从初级到成熟，从而实现区域整体价值的提升、区域地块及物业的升值，区域产业的集聚与提升，而投资人则从各级开发运营中获得相应的利润。
当然，这是一种标准式的流程，其中很多细节也可以有所变化。比如宏泰发展运营龙河高新区的项目公司，市盛世建设投资有限公司，这家公司完全由宏泰自己设立并100%控股，安次区和龙河高新区是以购买宏泰的服务形式进行合作的，属于特许经营权的范畴，这同样不妨碍其符合PPP模式的本质要求。
同时，财政部的《和社会资本合作法（征求意见稿）》中已经有了明确阐述，社会资本参与PPP时获得收益的三种方式途径：一是由付费；二是向适用公品或服务的用户收费，也就是“使用者付费”；三是可行性缺口补助，包括与合作项目相关的其他配套开发经营权益等。
这里面或许会让不少人进入一个误区，以为这是否意味着可以让社会资本方进地产开发来补足收益呢？这显然是一个错误的认知。
我们认为，如果放在产业园区、产业新城来说，为了补足缺口，是可以将一些与PPP项目相关的公用物业（如人才公寓、酒店、保障性住房、科教文卫物业等）的开发经营权益补充进去，可能会以特许经营权让渡的形式进行，但这绝不能简单等同于可以进行传统意义上的房地产开发，或者在很多地区存在的那种擦边球情况。
园区PPP是一个长周期的运作过程，不同的开发运营阶段有不同的盈利点，是一个短、中、长期结合的投资组合，上述各阶段的利润来源能为项目带来持续稳定的现金流。
需要特别强调的是，这些赢利点，也可能是影响PPP签订时物有所值评价的定量评估时的关键因素。不过，由于园区并非高速公、污水厂这样传统可凭经验模拟估算的基础设施项目，在土地、产业、资本、人流等众多不确定函数的综合作用下，准确的定量评估几乎很难做到，因此短期来看，定性的物有所值评价更适合于园区PPP的情况。
财政部的《和社会资本合作法（征求意见稿）》文稿中强调，“合作项目连续三年收益过高或者过低，幅度超过合作协议约定的，应当按照合作协议调整付费标准，或者公品和服务的价格。”
目前，对于PPP收益达成的共识是“确保盈利，严禁暴利”，一般对于PPP项目内部收益率的提法在8%~10%这个区间，在产业地产领域，这个收益率对于基建、一级开发属于可接受范围，但对于整体产业园区的PPP收益率是否能够匹配契合尚无。
据我们目前的观察，如果将产业地产的一般性收益、经常性收益以及相关配套物业开发经营收益都算进去，整体回报率超过30%，甚至超过50%都是一种常态，但这明显已经接近社会对于“暴利”的认知，未来必定会面临压缩的态势。如果类似的产业新城、产业园区收益率连续3年超出约定或可接受的范围，可能会进行重新调整。
对于产业新城、产业园区运营商和正在伺机进入的外来者来说，这就是一个尴尬的局面了。PPP模式是大力提倡的模式，不可能不去响应，而且响应带来的业务拓展效应是很强的；但一旦进入PPP的框架，意味着以往的让过度让利的分成模式不可能再为PPP模式要求所接受，势必会带来一系列对回报率、利润率的不利影响。何去何从，倒是一个颇费思量，却有必须迅速面对的选择了。
一是必须要观察该项目的可行性以及规模与实际需求的匹配。如果项目建成以后无法发挥应有效益，即使愿意支付，也会造成资源的浪费，这样的项目就缺少成功的PPP项目必须具有的基础；
二是要看的支付意愿和支付能力，以及相应的法律法规保障，以提高违约成本，降低违约可能。比如中信汕头滨海新城PPP项目，汕头市濠江区还争取到了地级市的管理权限，区级可以行使地级市的管理权限，再加上汕头市和濠江区都兑现了承诺以两级立法保障为滨海新城保驾护航，这些都对PPP的实施有巨大的裨益。
我们在调研中接触到两类很典型，一种是一线城市，财大气粗，风格保守，墨守成规，绝不逾矩，不愿意尝试PPP；另一种是欠发达城市，虽然作风激进，但更多还是将PPP作为一种财政吃紧状况下的融资模式，并欠缺服务心态。这些，或许才是PPP推行起来最大的障碍。
在园区PPP框架之下，土地、资本和产业三要素最为关键。其中，土地是园区运营的基础，产业是未来发展的保障，而资本则是园区运营得以持续进行最终顺利完成的核心，这些要素的协同与配合对于园区PPP的成功而言至为关键。
同时，PPP模式作为与社会力量合作供给公共服务的一种新模式，第二个P即private既可以是拥有资本的重资产企业，也可以是其他没有资本优势但却拥有技术、专业和管理优势的轻资产社会组织。
尤其是在存量园区的PPP盘活过程中，这种轻资产的优势显得更为重要，因为这时候拼的就不是重资产能力，而是在运营、服务、金融、资源整合等的轻资产能力，和平台式的整合能力。
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