调查丨破限购又稳赚：“以租代售”的钻营
原本的厂房已经消失不见，取而代之的是由一排排3层小楼构成的生活区，步入楼内，狭窄的走廊两侧密密麻麻地隔出了几十个房间，如同办公楼一般。不同的是，有的房间已经完成装修，有衣柜、有茶几，还摆放着双人床。
这个看似寻常的项目背后暗藏。3月上旬，中国房地产报记者采访发现，位于市经济技术开发区科创五街，名为“金海产业园”（对外推广名称鑫海家园）的项目，其引人之处，就是以不限购公寓的名号公开对外出售。
通过一次性缴纳的40年租金收回建设成本，再通过返租差价、物业费、停车费、配套服务等获取利益，仅一个项目的1000套公寓每年就能带来纯利润近1200万元，而且随着租金上涨这个数字会越来越大。“这就是政策擦边球，我们为什么做？因为项目很稳，没什么花费，有固定盈利。”金海产业园的一位负责人从一个侧面道出了实情。
这种操作手段也会留下不可测的巨大隐患。“房屋符合规划并通过竣工验收则租赁合同，法律严禁在工业项目用地范围内建设成套住宅等非生产性配套设施，如违反此则合同无效。”大成律师事务所高级合伙人、市律师协会会员委秘书长王月池向中国房地产报记者称，未经有关部门批准，擅自改变土地用途，利用工业用地建设住宅，并与他人以签订房屋租赁协议书的形式出售房屋，属于以形式非法目的。
打擦边球是企业的经济动机，但这也了针对存量工业用地的管理依然薄弱。低碳智慧园区产业技术创新联盟秘书长姜昧茗在接受中国房地产报记者采访时表示：“对于存量工业用地目前还没有特别明确的管理模式。已经出让给企业的存量土地大部分出让时间为50年，从法律层面看，这些用地的使用权仍然归属拿地企业，尽管很多企业不符合市未来发展定位已经开始外迁，但仍然不能强制回收土地。”这是个问题。
“不限购、42平方米总价40万元左右的房子，全款一次齐，签完合同我们承诺每间房每个月返租2500元，用不了几年您就能收回成本，稳赚不赔。”这个销售人员极力推荐的“金海产业园”项目，总共三期，完全建成后可对外出售超过1000套单间公寓。已经建成的1期2期分别为4栋楼、3栋楼，每栋3层，包含Loft和开间公寓，一期于2016年开始对外出售，目前仅2期剩余部分房源，3期则刚刚搭建好房屋主体钢架，尚未对外出售。
在一间摆放着沙发茶几，由大开间公寓成的“售楼处”，当记者以购房者身份表示怀疑，并询问项目是否五证齐全之后，销售人员解释称，五证只有商品房才有，这个项目是公司建设的职工宿舍，并非出售，而是长租给个人或单位，用地属性为工业用地，目前还剩43年使用权，业主购买之后无法获取产权证，有的只是与公司签订的租赁合同。“消防等均已通过验收，否则是无法建设的。不会出任何问题，都卖出去那么多套了。”
按照这份租赁合同来看，金海产业园的甲方（出租方）经海众鑫商贸有限公司（以下简称“经海众鑫”）拥有金海产业园地块及其地上全部建筑物的使用权。租期为签20年、续20年、送3年。43年之后，乙方（租凭人）只需补交房屋对应面积的土地租金即可续约。在双方履行合同3年后，乙方可解除合同，但是甲方将扣除乙方已使用年限房租，每年房租按照总租金的10%计算，如3年内解除合同，则在上述条件的基础上，同时收取总租金20%的违约金。
地处东南五环，周边普通住宅均价已达到6万元左右，相比之下这样的低总价、高回报的项目着实让购房者心动。但是需要注意的是，早在2018年6月，市住房和城乡建设委员会牵头印发的《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》就明确表示，产业园区可以将低效、闲置的厂房改建成租赁型职工集体宿舍，改建的实施主体应是被改建房屋的产权人或使用权人。租赁型职工集体宿舍可以由建设、改建主体负责运营，但运营主体应当将租赁型职工集体宿舍对接趸租给用工单位，不得直接面向个人或家庭出租。单次租赁合同期限一般不超过3年，最长不超过5年，鼓励租赁双方就租赁合同一年一签。
也就是说，这个项目并不符合主管部门对租赁时间和租赁人的。“如果经海众鑫真实拥有租赁物的使用权，且其出租房屋不违反法律、行规的强制性，则租赁合同有效。租赁人可以根据租赁合同享受租赁物的使用权，但却无法取得租赁物的所有权。”针对此事，市京师律师事务所合伙人谌江涛律师在接受中国房地产报记者采访时表示，这份租赁合同中关于一次性预付20年（实为40年）全额租金及退还租金时需要按每年总租金10%进行扣除的条款，违反了公平原则，加重了租赁人的义务，应属无效条款。“结合20年租期到期后免租赁费续约等可以看出其以租代售的目的比较明确。”
除了在推销看房环节将房源属性刻意模糊，经海众鑫的一位负责人还表示，公司法人并不是真正的老板，实际的控制人有三家上市公司，现在做长租公寓是要把这块地盘活。“很厉害的公司，但是不能告诉你，老板是某商会的人，所有的钱都来自这个商会。”
中国房地产报记者通过Wind企业库查询发现，经海众鑫成立于2016年，注册资本600万元，并没有房地产开发类资质，法人代表和实际控制人均为詹小荪，疑似关系则显示空白。
谌江涛提醒说：“经海众鑫是一家有限责任公司，要求租赁人一次纳租赁费，那么一旦经海众鑫资不抵债或者跑，租赁人的将很难得到保障。”
虽然销售人员再三强调金海产业园这种长租模式符合国家，但掀开这张华丽的面具，其牟取利益的目的显而易见。
“包括装修、家具、家电在内，整个项目投资超过3个亿。”上述负责人称，通过一次性缴纳的40年租金就可收回建设成本。此外，每间房对外出租价格为2800元，除去给业主每个月返2500元，一套房一年公司能净收3600元。取暖是天然气，1000多户至少要收200万元，实际成本最多30万元，再加上物业费、停车费等都是纯利润。“正在建设中的三期还规划有餐厅、健身房、书画室、棋牌室等配套，最后算下来这个项目我们每年纯利润差不多1200万元，而且租金上涨眼皮跳测吉凶我们会越来越赚钱，3年之后，纯利润恐怕要增加到1800万到2000万元。这就是政策擦边球，我们为什么做？因为项目很稳，没什么花费，有固定盈利。”
按照经海众鑫提供的唯一一份与土地有关的协议书来看，经海众鑫对于该土地及其地上物的使用权是经过光谷科技园开发建设有限公司、方仕工贸有限公司、金色海岸投资发展有限公司多手转让才得到的。为了取得地上建筑物的使用权，经海众鑫需向金色海岸投资发展有限公司支付6460万元。另据上述负责人介绍，经海众鑫实为后者的项目公司，“因为涉及账目问题，所以单独成立的新公司，我们所有收益最终都会打入母公司”。
“工业用地市场化的特殊性质用地，因为土地一级整理的投入巨大，工业用地出让价格无法覆盖土地整理成本，也就是说不仅不征这部分土地的钱，还亏着给企业使用，其目的就是补贴产业发展，从更长久的税收上来获取收益。但住宅和经营性用地，地方是可以从中获取利润的，所以土地出让价格很高。工业用地转成经营性用地，甚至类住宅用地，中间的套利空间可想而知。”姜昧茗说，越是工业用地和经营性用地价格差异大的区域，其中的套利空间就越大。“目前开发区（经济技术开发区）工业用地基准地价才1500元/平方米，住宅用地一平方米却高达数万元。工业用地建公寓，规划审批肯定不能通过，所以理论上这种公寓建设手续是不全的，更不用说产权了。”
王月池认为，对于未经有关部门批准，擅自改变土地用途，利用工业用地建设住宅，并与他人以签订房屋租赁协议书的形式出售房屋，属于以形式目的，依法应认定无效。近年来法院大多数相关案例，都认定以租代售合同无效。对于这种以形式目的的行为，买卖双方都是明知的，应该对风险有所认知。法律的是利益，并不利益。”
经海众鑫负责人还称，公司不仅在科创五街拥有项目，在的通州、前门、宋庄等地区也曾开发过类似项目。
按照他的估算，整个以租代售项目至少有40万套（间）。在这之后，中国房地产报记者通过多途径求证这一数字是否准确，未果。但是有业内人士表示，不会有可靠的统计数据，都是估算。不可否认的是，这种违规房源的总量或许已经超出想象。
套利空间巨大是滋生此类问题的根源，但是在另一方面，庞大的“擦边房”也反映出处置好闲置工业用地、处理好低端产能外迁遗留问题的能力还有待提升。
“外迁之后土地属性没有改变。”对于金海产业园项目的由来，上述经海众鑫负责人介绍称，当初公司通过招商引资在这里投资建设了金海石材园，年盈利超过1亿元，地块用途则为仓储和建设职工宿舍、办公楼。到了2015年该公司响应国家腾退低端产能的号召进行外迁，但是腾退之后没有在该区域进行新的规划，该公司仍然在正常缴税，每年几百万元左右。
在2017年年底，市人民出台的《关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见（试行）》中，就对工业用地的准入、退出及用途进行了明确要求。基于这份文件，姜昧茗表示，其核心思就是专地专用，未来新出让的工业用地，只能是鼓励发展的高精尖产业。除了少数认定的园区管理类平台公司可以进行园区租赁，拿地从事产业发展的企业肯定不能“吃瓦片钱”。同时她也称，目前对于存量工业用地还没有特别明确的管理模式。因为已经出让给企业的存量土地大部分出让时间都是50年，从法律层面看，这些用地在使用权上还是归属拿地企业自身，尽管很多企业由于不符合市未来发展定位，已经开始外迁，但方面对土地不能强制收回。
产业外迁又该如何盘活存量工业用地？姜昧茗表示，对于低效、闲置、高耗能、高污染等类型的产业用地，也在考虑采用各种模式来引导产业转型升级，往符合市产业定位的方向去走。一方面是堵，进一步加强管理管控，从环保、工商等各种渠道来提高门槛；一方面是疏，例如正在探索采用回购模式。经济技术开发区目前已经明确不允许工业用地的转让，如果企业外迁，空置的土地园区可以由国有的平台公司按照一定的政策原则进行回购，给予企业合理的补偿。另外，部分园区在同意的前提下，可以允许企业自行转型升级，即企业可以考虑在园区引入符合区域发展定位的新产业。
规划部门的一位工作人员表示，针对产业项目管理的问题，市各主管部门已经多次下发通知，严禁擅自改变产业项目规划用途作为居住使用，例如将工业用地上的产业园区改成长租公寓，甚至以租代售。在记者走访住建部门时，一位负责人同样表示，不久前已经查处了一批类似项目，将会对金海产业园记录在案进行调查，如有违规，不贷。