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电商来势汹汹 天河商圈抱团转型“体验式“商业

　　核心提示：将眼光汇聚在广州，商业地产领域的发展无论如何都绕不开两个字——天河。以天河商圈和珠江新城CBD为代表，商业项目扎堆在此；体量巨大、核心地位无可匹敌的天河是解密花城“千年商都”今日风采的一把钥匙。

　　消费拉动结构的变化，电商来势汹汹的冲击，身处这样的大，传统商业地产已经越来越清晰地感受到来自四方压力。

　　中国商业地产已进入存量资产和转型升级阶段。商业地产巨头万达集团关闭旗下“万达百货”的消息传来，引发了业界对商业地产转型的新一轮思考。“不转等死，转错找死”，商业地产谋求变革的在何方？

　　南方日报推出“商业地产谋变”系列报道，立足广东，以广州为代表的一线城市为样本，扫描其商业地产重点板块的发展历程和现状，通过权威的行业解读，试图梳理出近年来商业地产变革的径，探索未来发展的方向，给这一命题提供更多面、更多元的思考。

　　将眼光汇聚在广州这样的一线大都市，商业地产领域的发展无论如何都绕不开两个字天河。以天河商圈和珠江新城CBD为代表，超甲级写字楼、商铺、超级购物中心扎堆在此；体量巨大、核心地位无可匹敌的天河是解密花城“千年商都”今日风采的一把钥匙。

　　天河商业地产发展的历史并不算太长，但是发展速度令人咋舌；在商业地产频频受到各方冲击、谋求变革的探索之时，天河所的信号无疑代表着一种演变径。

　　城市中心迁移的受惠者

　　天河的崛起不是偶然。广州战略规划的布局就是城市中心向东向南发展，这也就意味着更多的资源会向这个区域倾斜；同时，整个新中轴线的北段贯穿了天河区，即从燕岭公园到北海心沙，特别是向东向南交汇的天河区使得东站到广州塔这个区域成为广州发展最大的区域。珠江新城特别是中轴线一带，聚集了大量高端的城市建筑，使城市形象上升到可以代表一个城市甚至代表整个珠三角的高度；它吸引了更多的客流，商务以及物流。天河商圈聚集了广州绝大部分的高端消费人群，这部分的消费人群必然可以支撑商圈的发展。天河承载城市向东发展的重任，市政配套设施也最为完善。以上种种都说明：天河的崛起是城市中心迁移的受惠者。

　　天时、地利、人和，占据优势的天河迅速成为商业地产发展的一片沃土。而在广州市民的眼中，最初撑起天河商圈的就是天河城（专题阅读）（相关干货）。于1996年8月18日正式开业，是中国最早的购物中心之一。天河城总投资12亿元人民币，占地4.1万平方米，建筑面积达16万平方米，名副其实地“把搬进了天河城广场”，在广州开创了一种全新的消费，把广州的商业提高到一个新水平。经过十多年的经营，天河城早早被誉为“中国第一商城”，直到正佳广场（专题阅读）（相关干货）后来居上。可以说，天河城了天河商圈的20年繁华。

　　如今，天河商圈集聚了维多利广场、广百中怡、天河城、正佳广场、万菱汇、太古汇、天娱广场、摩登百货8家大型商业综合体，颐高数码、太平洋数码广场、百脑汇等9家IT时尚消费类电子产品集贸综合体，天河直通车、天河又一城、时尚天河3家地下商业综合体，广州购书中心、天河体育中心等文化体育活动载体，从这些大型商业网点单体平均体量来看，6.1万平方米的体量足以匹敌世界知名商圈。就在近日，广州常务会议审议通过了《广州市国内贸易流通体制发展综合试点方案》提出五项重点工程，其中包括提河商圈为国际知名商圈等。

　　商圈深度调整 抱团求变

　　坐拥繁华，却不忘危机。天河商圈是整个广州的商业带，在近年商业地产屡受冲击的大背景下，深度调整和抱团求变成为这一区域的主题。

　　2014年底，广州主城区核心商圈内至少13家大型优质购物中心进行了大面积的调整升级，其中7家大型商场位于天河商圈。2015年3月，天河商圈以全新面貌亮相。调整后的天河商圈，各大商家的定位更加清晰。

　　例如老牌购物中心天河城，面对新生力量与后起之秀，通过持续的调整来服务不断改变的需求。除了品牌、业态调整外，还尝试启动免费WIFI、自建网络购物平台作为实体店补充。而正佳广场则去电器化、缩减传统百货占比为体验业态腾出更多空间，并创新引入中国最大的室内水族馆、艺术中心等元素，打造“家庭时尚体验中心”。日前，正佳广场还宣布将尝试经营“跨境电商”，开出购物中心内的“前置保税店”。

　　太古汇通过调整，以更高的铺租迎来近40个新品牌，东方宝泰早前租下与“东站”地铁站接驳的长廊，并于2014年12月完成升级，新增8000多平方米的经营面积，令其品牌与业态组合进一步丰富。维多利广场在更名为VT101的同时，实现了“家电卖场”向“快时尚体验中心”的华丽转身。此外，被业界评价为“比太古汇还时尚”的全新项目天环广场预计将于今年底揭开神秘面纱，苹果旗舰店将填补华南地区苹果旗舰店的空缺。

　　业内认为，天河是中国商业的一个经典缩影。和国内其它城市级商圈一样，近年天河同样面临来自电商与多级化、多元化商业竞争的冲击。天河商圈在此轮商业变革浪潮中并未像大多数传统商业街那样，任由圈内商户各自为政，而是积极抱团、主动谋变。

　　除了品牌置换升级，业态比重调整，“体验式消费”已然成为核心商圈超级购物中心转型升级的一大“法宝”。电子商务可以冲击商业地产，但却永远无法取代集购物、餐饮、娱乐于一体的综合型商业所能带给人们的真实体验。在天河商圈，大型购物中心基本都形成了各具特色的王牌餐饮店铺，而影院、娱乐城甚至高星级酒店也成为不可或缺的经典配置。

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